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传统金融无论是股票市场，还是REITs市场，或者发行美元债、其中的发行条件和费用都比较高，中小企业望尘莫及。本期小编整理了美国、新加坡、澳大利亚、台湾、日本、香港以及其他国家关于资产证券化的相关案例现分享给大家，让各位了解更多的投行证券业务，在有需要的时候帮助企业获得成本更低，效率更高的融资，促进企业的可持续发展。

金融炼金术THEALCHEMYOFFINANCE

听百家之言，问证券化之道问资产证券化之道，寻资产证券化之术资产证券化界精英翘楚、各抒己见、碰撞思想，行他山之石之益，呈著说立言之机。

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目录

一·前言·资产证券化国际趋势借鉴

二·我国资产证券化介绍

三·国际REITs产品介绍

四·“中国房地产之父”孟晓苏；资产证券化的归宿是资产通证化

五·全球资产证券化案例大全

六·.泰坦大学（中国REITs教父-孟晓苏、叶开、泰坦资本CEO韩一）

七·传统金融其他融资工具

一、前言

房地产证券化是当代经济、金融证券化的典型代表，是一国经济发展到较高阶段的必然趋势。而资产证券化是金融服务实体经济，构建多层次资本市场体系的重要途径，是推动经济去杠杆，防范化解系统性金融风险的有效方式；是贯彻落实十九大“房住不炒、租购并举”思想的重要抓手，是促进金融与不动产良性循环的重要工具。资产证券化在租赁住房、PPP、基础设施、养老地产和城市更新等领域具有广阔的发展空间。租赁住房和基础设施领域是最有希望的突破口和落脚点。

发展基础设施公募REITs的作用包括：

第一，基础设施公募REITs有助于政府去杠杆。通过REITs能够把有稳定收益的基础设施资产转移给投资人，从而实现社会资本方从政府端承接资产。第二，基础设施公募REITs可解决社会资本方的退出路径问题。从社会资本方的角度来说，社会资本方若通过PPP的方式获取资产，再结合REITs模式则可以实现轻资产化运营的转变，并打通PPP的退出路径。第三，基础设施公募REITs符合投资人风险收益匹配的诉求。通过基础设施公募REITs，能够让更多的投资人参与到这类相对比较有稳定现金流的，风险相对可控的优质资产。

我国目前对于房地产证券化（公募型）还处于试点和摸索阶段，在未来还有很大的发展空间。

去杠杆背景下的资产证券化--点击阅读）房企融资之Abs、Abn、Reits、Sto、TokenizedReits--点击阅读新格局！从“房地产”到“不动产”资管深度解读···点击阅读如何评估REITs的投资价值与我国试点基建公募REITs的意义！---点击阅读

海外REITs市场发展迅速，起到了良好的示范效应

美国、日本和新加坡为代表的成熟REITs市场的发展历程和现状，目前国际REITs市场总规模已经超过两万亿美元，规模相当可观。

国外REITs发展可以归结出一些共同的特点，例如对于REITs收入与资产结构的要求，对于REITs的收入进行强制分配的要求以及对于REITs实施税收优惠政策方面的安排。

海外REITs的主要参与方，发起者和投资者非常规范化，从而形成了一个非常成熟、规模可观的市场。这些经验对于中国发展自己的REITs市场有着很大的启发。

“REITs”(RealEstateInvestmentTrusts)在境内被翻译为“房地产投资信托基金”，但REITs的法律形态并非全部是基金，目前境外主要资本市场中，除中国香港地区、德国采用基金（集体投资计划）外，大部分市场采用公司制或信托制。

在美国，REITs起源时初始状态为非公司的信托形态，这主要是由于年美国国会通过《国内税法典》的修正案《房地产投资信托法》（REITActof）,正式允许设立房地产投资信托，并对信托制下施以优惠的税收待遇。但随着年、年两次修订的《税制改革法》对于“管道”型公司税制的优惠政策出台，美国市场上REITs已基本通过特殊目的公司（SPC）实现物业持有及风险隔离，并通过SPC发行股票或收益凭证实现上市交易。日本及我国台湾地区均采用单行立法方式，明确采用信托为SPV载体，通过发行投资凭证（受益凭证）方式实现REITs基金上市。

因此，对于REITs这一金融产品而言，从全球来看，载体形式较为丰富，以公司制载体为主，而亚洲主要通过构建信托法律关系实现REITs。

二、我国资产证券化介绍

目前，包括年4月30我国公募REITs（不动产投资信托基金）试点，在我们国内资产证券化有五种模式：

1、央行和银监会主管的金融机构信贷资产证券化（信贷ABS或者称银行ABS）；

2、证监会主管的非金融企业专项资产证券化（企业ABS）；

3、交易商协会主管的非金融企业资产支持票据ABN；

4、保监会主管的保险资产管理公司项目资产支持计划。

5、年4月30我国公募REITs（不动产投资信托基金）试点

五种模式的差异主要体现在发起人、基础资产、交易结构以及上市流通场所等方面。

房地产ABS融资是指以房地产相关资产为基础资产，以融资为主要目的发行的ABS产品，其实际融资人主要为房地产企业、城投/地方国资企业和持有物业的其他企业，房地产资产证券化的底层资产主要包括两方面：

1不动产；

2、债权；债权又分为既有债权和未来债权。目前主要的操作模式包括“类REITs”、CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、运营收益权ABS（如酒店收入）、物业费ABS和购房尾款ABS等类型。

①.类REITs产品

由于国内REITs相关法规和税收政策尚未完善，大多数房地产企业搭建的REITs融资实际上是对标准化REITs做了细微调整，通过券商或基金子公司的“资产支持专项计划”等方式嫁接私募合格投资者，被称之为类REITs。国内在REITs投资方面主要还是采用的固定收益投资逻辑，以银行资金为主，股权投资者较少。

在常见的“类REITs”产品中，一般需要券商或基金子公司设立并管理资产支持专项计划，从合格的机构投资者处募集资金投入到REITs的私募基金中，并通过REITs私募基金所分派的物业现金流向投资者分配收益。写字楼、酒店、购物中心等物业则是以项目公司股权形式装入REITs私募基金，并由REITs私募基金持有。

从基础资产上看，我国“类REITs”主要模式为物业+租金的证券化模式。

不动产作为一种天然的生息资产，能够较好的满足资产证券化的产品设计需求，逐渐成为房地产企业扩大融资、降低融资成本的新途径。

公司通过将商业地产转让给资产专项计划实现现金流入，缩短了商业地产的投资回报周期，提高了商业地产的资产周转率，有利于公司优化资产结构、提高资金使用效率和提升商业运营管理能力，拓展公司商业地产轻资产的经营模式。

租金的基础资产选择方面，优选：

1、企业的空置率应当较低且相对稳定；

2、租户的履约能力较强；

3、租金金额持续稳定，已签订租约覆盖整个专项计划续存期，或者可以形成合理租金预期。

物业的基础资产选择方面：

1、不动产必须产权清晰，无抵质押状况且可转让；

2、物业具有较强的升值预期；

3、物业转让前已进行或可以进行合理重组；

4、物业处于一、二线城市核心地段较为适宜。

②CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）

CMBS是一种不动产证券化的融资方式，将单个或多个商业物业的抵押贷款组合包装构建底层资产，通过结构化设计，以证券形式向投资者发行。该项产品具有发行价格低、流动性强、充分利用不动产价值等优点，近年来国内房地产多次在类REITs产品创新，而CMBS却姗姗来迟。其实CMBS和类REITs的融资模式十分相似，而且CMBS会更加方便快捷，由于CMBS资产并不需要出表，不必像发行类REITs产品，需要成立有限合伙公司，并且完成股权交割等等较为繁琐的事项，同时，又能与类REITs一样，实现较大额度的融资。

商业地产的经营特别需要资产证券化的支持。资产证券化不仅能满足商业物业发展所需要的长期资金，有利于提高经营水平和最大化地提升商业物业的价值；资产证券化还可以实现众多投资者的参与和选择的机会，形成有效的激励机制；最后，资产证券化还有效分散了投资人投资商业地产的风险，促进行业的稳定发展。

CMBS较大的丰富了开发商持有商业物业的融资工具，优化融资成本和资本结构。由于该项融资工具对应到资产层面来控制杠杆率，实际上也是一种稳健的融资工具，符合中央去杠杆去库存的精神。CMBS会要求锁定底层资产，通过先计算未来的现金流，融资金额方面评级机构一般会在未来租金现金流的现值基础上打上一定折扣。

CMBS的底层资产为商业物业的租金，所以在资产的选择方面与“类REITs”租金的要求一致，即：1、企业的空置率应当较低且相对稳定，而且由于空置等原因不能产生稳定现金流的物业也被列入了负面清单；2、租户的履约能力较强；3、租金金额持续稳定，已签订租约覆盖整个专项计划续存期，或者可以形成合理租金预期。

③.物业费证券化

物业费是指提供物业服务的物业公司依据物业合同向业主（一般多适用于住宅物业）或承租人（一般多适用于商业、办公、仓储等地产）收取的物业服务费（还可以包括停车管理服务费用等，视物业合同而定）。

物业费ABS的交易结构与其他ABS产品来说并没有太多特殊之处，但增信措施值得重点 　　孟晓苏意识到，自己作为中国最大的房地产公司掌舵人，上任伊始要发挥的作用，恐怕不是趁此机会朝棋盘空白处加紧布子，而在于亮出洞察趋势的大局观，加厚阵脚，防患于未然。正当业内许多人眉飞色舞继续"添薪加火，攻城掠地"之际，孟晓苏却于年底多次撰写文章对房地产虚热发出预警信息，并及时将本企业房地产业务进行适当收缩。果然，中共中央和国务院于年6月联合颁布了震撼全国的"十六条"，对疯狂膨胀的宏观经济实施"软着陆"的铁腕调控。 　　国家猛踩刹车，房地产泡沫骤然吹破。年至年之间，多少开发商因此陷落，扛不住的纷纷顿作鸟兽散。而中房集团这艘业界超级"航母"，却在"孟氏理论导航系统"的引领下破浪前行，稳步发展。

从一名普通的汽车工人到北京大学博士，从国务院领导人秘书到国务院直属局负责人，从党政官员到企业家，成为多个城市中多家房地产企业的领军人，孟晓苏的事业达到成功的顶峰。孟晓苏身兼官员、企业家、学者于一身，在不同的人生阶段，为推动中国的经济改革、为推动房地产业和企业的发展而呕心沥血，屡屡建功立业。在这些闪亮成功的背后，孟晓苏一步步走来的是他丰富的人生历练。个人特点：跟孟晓苏聊天很轻松、舒服，他思路敏捷、严谨，条理清晰。感觉谈话的对象不是一位叱咤风云的商界英雄，而是一位温文尔雅的儒者。在与孟晓苏的交谈中，翻阅他丰富的人生经历，很容易被他那种饱含爱国情结和极富社会责任感的精神所感动。

·产业通证经济专家

·清华五道口金融CEO

·复旦大学软件工程师硕士

·汉拓云链创始人

·中农普惠金服董事合伙人

·南京大学兼职教授

·中国普惠金融研究研兼职研究员

·《粉丝经济》《o2o实践》及《TOKEN经济设计模式》国内CRMSocialCRM创导者《中国CRM最佳实务》《圈住客户》《客户关系管理之叶问·三部曲》《社会化媒体运营》《重构新农业》等著作

专注产业数字化转型20年，专注客户关系管理领域20年，专注O2O/新零售/产业链升级5年，专注消费者大数据/区块链4年

服务客户：海尔、奔驰、中国移动、奥迪、宇通客车、宝马、中国东方航空、华泰证券、欧莱雅、中国人寿、相宜本草、大自然地板、Vivo、TCL、华为、OPPO、苏宁易购、中国国际航空、等企业

·泰坦资本创始人/CEO

·数字券商实践操盘手

·高盛系连续创业者

·中国区域合伙人

·索菲亚心理学博士

·JQM项目唯品会全资收购退出

·参与科大讯飞波场全球募资承销

泰坦资本累计服务项目超过45+，完成募资金额超过45亿RMB

·行业元老级大咖

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　　金融的本质就是钱如何生钱。钱不是万恶之源，钱只是可以将一切量化。资产可以量化，思维可以量化，生命可以量化，感情可以量化，甚至时间都可以量化。

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　　为了配置更大、更多、更远的资源，

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